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Date de parution: 05/2016

Immobilier

Vendre un logement

Souvent présenté au vendeur d'un logement comme le moyen le plus sûr de trouver un acheteur rapidement, le mandat exclusif n'est pas pour autant sans risque.

Confier la vente de son logement à une seule et unique agence, c'est ce à quoi s'engage tout propriétaire qui signe un mandat exclusif avec un professionnel de l'immobilier. Certaines agences ne travaillent qu'avec ce type de mandat donné par leurs clients. Problème, « en concluant un tel contrat, le vendeur renonce à chercher un acheteur potentiel par tout autre biais que ce soit. Et notamment, de particulier à particulier. D'où l'importance pour lui d'être sûr de son choix », insiste David Rodrigues, juriste spécialiste des questions de logement à l'association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV). Même si les arguments ne manquent pas en faveur de la clause d'exclusivité : agent immobilier plus motivé car assuré d'être rémunéré pour son travail, meilleure promotion du bien, prix de vente unique, gestion des visites simplifiée, montant des honoraires généralement moins élevé; ce type de mandat de vente s'avère en pratique relativement contraignant pour le vendeur du bien. Voici pourquoi

Un engagement dans la durée

Une fois le contrat paraphé (et excepté le délai de rétractation de 14 jours accordé en cas de signature du mandat hors des murs de l'agence), il est impossible pour le vendeur de revenir sur sa décision du moins pendant une période donnée.« Un contrat d'exclusivité prévoit en effet une durée d'irrévocabilité de trois mois maximum », explique Jean-François Buet, président de la FNAIM.« Passé ce délai, il peut alors être dénoncé à tout moment par chacune des parties à condition d'en informer l'autre par courrier recommandé avec accusé de réception quinze jours au moins à l'avance ».

Et gare au propriétaire qui ne respecte pas son engagement! Le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 est clair sur ce point : l'agent immobilier auquel a été confiée l'exclusivité de la vente d'un bien est en droit de demander au vendeur des dommages et intérêts dans la limite du montant des honoraires qu'il aurait dû percevoir s'il avait réalisé la transaction. Pire, cette même indemnité peut être réclamée en cas d'entente prouvée entre le vendeur et son futur acquéreur.« S'il est attesté qu'un particulier ayant trouvé par lui-même un acheteur a retiré délibérément son logement de la vente afin de se libérer de sa clause d'exclusivité ou a volontairement attendu la fin de la période d'irrévocabilité de cette dernière pour concrétiser la transaction, la notion de collusion des parties peut être retenue et entraîner de fait le paiement d'un dédommagement financier à l'agence désignée initialement comme mandataire », prévient Virginie Potiron, juriste spécialisée en immobilier à l'Institut National de la Consommation.

Pas d'obligation de résultat! Est Acheter Magasin Ligne En Confortable Vous Notre De Chaussure CshQtrdx

Vous l'avez compris, ce type de mandat peut durer trop longtemps sans trouver d'acheteur! Car si le professionnel lié par un mandat exclusif a une obligation de moyens, il n'est en rien tenu d'obtenir un résultat. Autrement dit, il n'engage pas sa responsabilité s'il échoue dans sa mission et ne parvient pas à vendre le logement.

Conséquence, « en fonction de l'emplacement géographique du bien, de l'état de la demande pour ce secteur et de l'implication de l'agence immobilière en charge de la transaction, le principal risque couru par le vendeur est de perdre du temps. Voire, de l'argent s'il a souscrit parallèlement un prêt relais pour pouvoir acheter lui-même un autre logement », met en garde David Rodrigues. D'autant qu'il n'existe pas, d'une agence à l'autre, de contrat d'exclusivité type.

« Toutes les agences ne rendent pas les mêmes services dans le cadre d'un mandat exclusif. Chacune est libre de fixer ses propres règles en matière de promotion du bien ou de compte rendu au client » Est Acheter Magasin Ligne En Confortable Vous Notre De Chaussure CshQtrdx, détaille Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l'Immobilier.« Avant de signer, il est donc essentiel pour le propriétaire mandant de vérifier l'ensemble des prestations offertes par le professionnel à qui il confie l'exclusivité ». Une démarche de contrôle certes fastidieuse, mais simplifiée depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR.

Une meilleure protection des vendeurs depuis la loi ALUR

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Depuis le 1er juillet 2014, un certain nombre de nouvelles obligations incombent en effet aux agents immobiliers lors de la rédaction d'un mandat contenant une clause d'exclusivité. Outre le fait de devoir mentionner expressément en caractères très apparents les dispositions réglementaires autorisant le client à rompre le contrat, « ils sont désormais obligés de préciser et lister les moyens qu'ils vont employer pour diffuser l'annonce de vente du logement, comme, par exemple, l'affichage en vitrine, la pose d'un panneau A vendre ou encore la mise en ligne sur un ou plusieurs sites Internet », précise Fabrice Abraham. Mais pas seulement« Ils sont également tenus d'indiquer en détail les actions qu'ils s'engagent à réaliser pour réussir la mission qui leur a été confiée et les modalités par lesquelles ils vont en rendre compte au propriétaire mandant », poursuit Virginie Potiron. En d'autres termes, ils doivent dorénavant préciser par écrit la manière dont ils vont tenir informé le vendeur de l'avancée de leur travail (par exemple : compte rendu de visite par mail, téléphone ou de visu) ainsi que la fréquence de ces bilans. Et, même si aucun texte de loi ne prévoit encore de sanction pour l'agence qui ne tient pas ses engagements, le non-respect de ces derniers peut être avancé par le client pour dénoncer le mandat sans attendre la fin de la période d'irrévocabilité. Une issue de secours!

Mandat exclusif partagé entre agents

Vous avez peur de ne pas toucher assez d'acquéreurs potentiels en confiant la vente de votre bien à une seule agence? Rassurez-vous : si votre contrat d'exclusivité comporte une clause de délégation de mandat, votre logement sera automatiquement proposé aux mêmes conditions (prix, honoraires) par plusieurs professionnels de l'immobilier sans que vous ayez la moindre démarche à faire. La présence de cette mention signifie en effet que l'agence que vous avez désignée comme mandataire est membre d'une « bourse d'échange de mandats exclusifs » (de type Amepi, Bourse Immobilière), c'est-à-dire un groupement local d'agences qui mettent leurs mandats exclusifs en commun. Et, cela ne vous coûte pas un sou de plus : en cas de concrétisation de la transaction, votre agent immobilier partage ses honoraires avec le confrère qui a trouvé vos acheteurs.

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